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小微貸款“兇猛” 額度可達抵押房產凈值兩倍
發布日期:2012-09-05  瀏覽次數:4316 次

如果可以拿到相當于房產凈值200%的貸款,你相信嗎?

  曾經不受待見的小微企業貸款業務,正在成為銀行香餑餑,銀行小微業務貸款正在兇猛發力。

  某股份制銀行深圳分行人士告訴《第一財經日報》記者,該行的小微企業房產抵押經營性貸款,一般可以做到房產100%以內,如果是優質客戶,基本上都可以按照100%的標準發放貸款。

  本報記者了解到,在深圳地區,采取類似做法的銀行已不在少數。而相對于股份制銀行,城商行的做法更為激進,此類貸款額度普遍達到抵押房產凈值1~2倍之間,甚至有少數城商行達到抵押房產凈值的2倍以上。

  不過有業內人士認為,在當前銀行貸款不良率和逾期貸款雙雙上升的情況下,此類貸款模式或隱藏著不小的風險預期。

  銀行激進

  “不要說一倍,如果所有要求都具備,做到兩倍也沒問題。”某上市城商行深圳分行人士告訴本報記者,該行新推出了兩款面向小微企業的經營性房產抵押貸款,一種以抵押房產總值為標準,一種則以房產凈值為標準。如果企業經營狀況較好,貸款額度可以達到抵押房產總值的兩倍。

  據其介紹,在具體操作模式上,既可由該行直接發放貸款,亦可由擔保公司提供擔保再由該行放款。如果企業提供的資料齊全,一般情況下三天就可以出具審批意見,兩周之內資金到賬。

  在開展了此類業務的銀行中,以房產凈值確定貸款額度仍是主流,以總值確定貸款額度的銀行并不多。

  前述股份制銀行人士介紹,銀行通常會要求企業對房產價值進行評估,評估后總值一般略低于市面價,剔除市場波動、未償還債務等因素后,其凈值又會低于總值。

  但以房產凈值確定貸款額度,并不意味著其杠桿或最終貸款額度低于以總值為標準的額度。

  據一家規模位居全國前三的城商行深圳分行人士介紹,如果企業經營狀況尚佳,抵押的房產為一手房,可以按房產凈值的100%甚至更高的標準來發放貸款。

  而這樣的杠桿率在城商行中已屬保守。北方一家城商行深圳分行人士直言,該行此類貸款最高額度“不止兩倍”,而且類似貸款并非個例。為了對接不同的客戶群體,該行還根據貸款額度不同,成立了多個業務部門,分別負責100萬以內、500萬以內的小微企業業務。

  高額利息

  對于一些急需資金的小微企業來說,無疑在融資方面大獲便利。但在便利的背后,卻是以承受高額利息為代價。

  “銀行貸款的門檻降低了,但它們的利息并沒有降低。”深圳一家與上述某銀行有業務往來的小貸公司高層告訴本報記者,超過房產評估值的抵押貸款,利率遠較一般貸款為高。

  而這種說法也從多家銀行得到證實。目前,銀行此類貸款的年利率普遍超過8%,若加上擔保、房產評估等各種費用,銀行此類貸款的年利率普遍超過10%。

  “雖然額度比較高,但是我們的貸款利息偏高,而且貸得越多利息越貴。”前述北方城商行深圳分行人士笑言,如果貸款額度在房產凈值50%以下,月息為0.7%,如果超過房產凈值50%,月息則高達0.9%左右,年化后一年期貸款利率高達8.4%~11%,相當于在一年貸款6%的基準利率的基礎上上浮了40%~80%。

  而上述上市城商行利率則相對優惠,并實行固定利率。但達到抵押房產總值兩倍以上,亦須在基準利率基礎上上浮30%~35%,兩倍以內最低也要上浮25%。“利率方面可以申請優惠,但現在比較難,且上浮幅度低于25%的可能性很小。”該行上述人士表示,如果是擔保貸款,企業還需為此付出貸款金額2%的擔保費。

  此外,除了要承擔高額利息外,部分銀行還要求企業承擔房產評估費用。進行抵押前,需要聘請專業資產評估公司對房產價值進行評估,而評估費用則由企業承擔,一般在1000~2000元之間。

  前述小貸公司人士認為,監管層一再強調金融機構要服務小微企業,銀行需要完成指標,但銀行體量太大,需要從總行層面設立小微業務統一標準、研發產品、配備人員,因此成本較高。而另一方面,今年經濟形勢很差,符合銀行要求的客戶減少,銀行也需要維持一定的價格水平以保證利潤。

  “貸款需求減少,貸款利率應該降低才對。實際上這和每家銀行的風險偏好有關,如果貸款風險偏高,那么利率水平相對較高也是正常的。”前述上市城商行深圳分行一位高層表示。

  風險隱憂

  從目前已經披露完畢的16家上市銀行半年報來看,不良貸款和逾期貸款上升,已成為銀行需要共同面對的問題。而上述銀行此類業務模式,是否也隱藏著巨大風險?

  本報記者了解到,在發放此類貸款時,銀行通常引進擔保公司提供擔保,并與企業法定代表人或實際控制人簽訂連帶責任擔保,以降低貸款風險。此外,對于抵押的房產,也普遍要求為一手房,流動性較差的二手房則被銀行排斥在外。

  前述大型城商行人士稱,無論貸款額度是否超過房產凈值,該行都會要求企業實際控制人或股東必須與其簽訂個人連帶責任擔保協議。貸款額度達到抵押房產凈值的100%時,如果房產凈值可以覆蓋貸款,由企業股東提供個人連帶責任擔保即可;如果貸款超過房產凈值,則需要擔保公司擔保。

  而上述上市城商行人士則表示,考慮到貸款風險,該行目前已經很少直接發放額度達到抵押房產凈值2倍的貸款,一般都會要求擔保公司擔保,并且追加企業老板個人連帶責任。發生風險后,即可進行追償。

  據其介紹,為緩解企業還款壓力,該行推出了一些新產品,允許企業貸款后每月不定額還本付息,而還款額度則由企業經營狀況和貸款金額確定,還款時間則為每個月的25日。如果是一兩百萬元的貸款,加上利息,每個月只需要償還幾萬元,不會對企業構成很大壓力。同時銀行可以隨時掌握企業的現金流和經營狀況,將風險降到最低。

  “以前按抵押房產凈值70%貸款時就有風險,放大到200%風險就更大了,而且這些措施也不足以防范風險發生。”對于銀行在此類業務上的激進做法,業內人士不無擔憂。由于抵押物不足,這種高杠桿的貸款隱藏著巨大風險,尤其是在當前經濟下行期間,小微企業經營不穩定,風險隨時可能發生。

  而深圳一家股份制銀行中高層則認為,從目前的形勢來看,這種高杠桿模式產生風險的預期很大,但具體要看各家銀行對企業的風險評估狀況。能否將風險降到最低,要看各家銀行的風控能力。

  而前述上市城商行高層亦稱,小微企業房產抵押經營性貸款的杠桿與各家銀行的風險偏好有關,但從目前的經濟形勢來看,他并不太支持這一做法,“還是謹慎點好”。但他隨即話鋒一轉:“如果所有銀行都在看抵押物,而不允許進行創新,那么銀行不就成了典當行嗎?”

新聞收集整理:江都房產網

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